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杭州曾试行买房20%重税8月后夭折:税收被转嫁

 20%个税并非新政。东莞已连续实施5年,而杭州也在2004年施行过该政策。与东莞不同的是,仅仅8个月时间,该政策就在杭州夭折。

  “杭州是在2004年1月强征二手房差额20%个税的,但当年9月,政府低调叫停了这一政策。”中国指数研究院[微博]杭州分院研究总监曹旭东告诉本报记者。

  曹旭东表示,在20%个税政策未实施前的一个月里,杭州二手房市场出现了交易量暴增的情形。而在政策正式实施的头一个月,杭州二手楼市几乎跌到了冰点。“政策实施前后,简直是冰火两重天。”

  “国五条”细则颁布后,即将推行20%个税的城市,是否会面临与杭州类似的命运?

  20%重税转嫁给买家

  “国五条”细则中,征收二手房差额20%个税的政策,对杭州市民来说并不陌生。

  曹旭东告诉记者,杭州强征20%所得税的政策在2003年年底确定,在2004年1月正式施行。

  杭州房地产部门的统计数据显示,2003年杭州市商品房销售均价为3939元/平方米,比上年增长了11.7%。

  “官方当时公布的均价是不到4000元,实际上2003年杭州新开的楼盘中6000元/平方米以上的占到了近七成。而当时杭州市区的房价已经涨到8000多元/平方米了。”杭州一家房企高层告诉记者。

  “房价涨得太厉害了,有投资客看到了其中的机会,就趁机在杭州楼市进行炒作。杭州当时对商品房也做过调控,如期房转让要增加契税,对二手房交易开征综合税、印花税等。不过这些政策出台后杭州房价仍然在上涨。”浙商建业一位市场部经理告诉记者。

  在个税政策确定到正式执行的一个多月时间里,同目前各地二手房市场类似,杭州出现了抢房潮和过户潮。但在政策落地后,杭州二手房交易陷入僵局。

  业内人士透露,当时杭州共有600多家中介公司,在实施个税政策的8个月,平均每周都会有两家中介公司歇业。

  尽管二手房市场被“冰冻”,但杭州房价却出现了小幅上涨。

  华邦地产营销总监王慧在接受记者采访时表示,2004年时杭州市场自住的需求量较大,卖家把个税负担都转嫁到了买家身上,这在一定程度上助推了房价。

  “个税政策还促使买家纷纷涌向新房市场,短期内新盘交易量大幅增加,也刺激了房价小幅上扬。”王慧说。

  她进一步表示,2004年上半年,上海的房价涨幅高达20%,而杭州房价的增幅却只有5%左右,这说明20%个税政策还是有一定效果的。但当时市场供求关系严重失衡,所以房价上涨的趋势并没有抑制住。

  2004年9月,因个税被转嫁给买家等原因,杭州市政府对20%个税政策作出调整,由强征改为“主动申报”。随后,杭州房价再度大涨。

  曹旭东指出,到2004年底杭州市主城区7000元/平方米的房子已经很少,均价涨至10000元/平方米左右。据杭州房地产信息网公布,2004年12月底,杭州全市商品房成交均价涨至8500多元/平方米,比2003年约4000元/平方米的成交均价上涨了近一倍。

  政策为何短命?

  到底是什么原因,造成了杭州个税政策如此短命?

  浙商建业一位经理告诉记者,虽然短期内需求涌向新房市场对开发商是利好消息,但长期来看,对开发商来说却是利空。

  “即使是刚需购房者,也有少部分的投资需求在其中。购房者希望自己的房产能增值,并在未来获得这部分增值的收益。当时杭州市场已经有了大量改善性需求,想把手中的二手房卖掉后再置换更大的房子,但个税政策也让这部分人群暂缓了入市的脚步。”曹旭东表示,新房市场在经历了短期的活跃后,交易量也开始下滑。

  “2004年上半年,杭州房地产投资增速有所放缓,开发商拿地意愿降低,有部分房企看空未来一两年的市场。新房市场在年初经历了短暂的活跃后,下半年也开始陷入僵局。”曹旭东指出,市场预期的变化,让杭州政府相关部门感到有压力,所以20%个税政策只实行了8个月就悄然退市了。

  曹旭东告诉记者,除了开发商投资意愿下降引发政府关注外,政策“一刀切”,误伤了刚需,也是20%个税政策被叫停的主要原因。

  “杭州政府当然希望为楼市降温,但政策并未划定哪些房产可以免税、免征多少,由于没有给改善需求空间,政策过于刚性,在抑制房价快速上涨的同时,对市场也造成了一些不必要的伤害。”曹旭东说。

  杭州高力国际一位高层表示,改善性需求由于被误伤,延迟了入市时间。

  与2004年杭州个税政策“一刀切”不同的是,中央此次对20%个税政策或将给予一定的弹性空间。此前,有媒体报道,财政部、住建部、国税总局已经着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则,除保留了居住满5年且为唯一自住房产出售免征个税的“优惠政策”外,还有望按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线,区别性征收20%个税。

  “地方细则还没有出台,个税政策究竟是从严还是放宽,以及政策将执行多长时间,目前仍不确定,但未来楼市波动风险将明显加大。”21世纪不动产分析师黄河滔说。


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